Op basis van geactualiseerde MJOP's en doorgeschoven onderhoud vanuit 2021 wordt in 2022 €1.315.986 aan groot onderhoud voor ons kernbezit uitgevoerd. Dat is €350.585 meer dan het structureel begrote onderhoudsbudget. Op dit moment zijn er vier onderhoudsreserves ten behoeve van het kernbezit. Een bedrag van € 1.159.386 uit de reserve onderhoud gebouwen en  een bedrag van €156.600 uit de reserve onderhoud panden NV.

In 2021 heeft het College de uitgangspunten voor de te actualiseren Kadernota Vastgoed vastgesteld. Deze uitgangspunten zijn in 2021 uitgewerkt in financiële uitgangspunten, kostprijsdekkende huur berekeningen, begrotingsregels en een implementatiestrategie. De volgende stap is het uitwerken van de kadernota die in 2022 ter besluitvorming aan de raad wordt voorgelegd. Daarin wordt onder andere meegenomen het ontvlechten van de huidige vastgoed- en grondportefeuille in het programma Herstructurering en vastgoed, opstellen van een meerjarenbegroting vastgoed inclusief reserveposities, oplossingsscenario’s voor de financiële knelpunten en het formuleren van de ontwikkelopgave voor de vastgoedorganisatie. Conform het raadsbesluit in 2021 over verstrekking van budget voor doorontwikkeling vastgoed is ook voor 2022 eenmalig aanvulling van dit budget met €50.000 nodig.

Tegenvallers (zowel niet-beïnvloedbare als beïnvloedbare) in de uitvoering van bestaand beleid moeten binnen het programma worden opgevangen. Dat wil zeggen, dat programma's de verantwoordelijkheid hebben primair te zoeken naar oplossingen binnen hun programma als zich tegenvallers voor (gaan) doen.

Als deze bijsturing binnen het programma voor het lopende begrotingsjaar leidt tot ongewenste aantasting van bestaande prestaties, dan vindt eenmalig dekking plaats uit de algemene middelen. Ook kan het in sommige gevallen zo zijn dat aanpassing van de bestaande prestatie in het lopende jaar wegens contractuele verplichtingen met derden niet mogelijk is

Daar het programma deze kosten in 2022 niet kan dekken,  wordt voorgesteld om het budget te dekken uit de algemene middelen.

In afwachting van de ontwikkeling van de Nieuwe Keizer staat een tweetal verdiepingen in het naastgelegen Irispand leeg. Daarnaast is met de bouw van Mimik het Filmhuis leeg komen te staan. Ook dit deel wordt betrokken in de toekomstplannen van de Nieuwe Keizer. Zie daartoe ook programma 10b. Bij de voorjaarsnota 2021 is gemeld dat de leegstand mogelijk duurt tot het moment dat de verbouwing van de Nieuwe Keizer gereed is. De panden zijn namelijk lastig afzonderlijk te verhuren. Er is een bedrag van €35.000 benodigd is als dekking voor de leegstandskosten van het Irispand in 2022 en 2023.

Bij de voorjaarsnota 2019 en bekrachtigd in de eerste kwartaalrapportage 2021 is als heroverweging besloten dat gemeentelijk eigendom van de Bolwerksmolen en nabij gelegen woning niet noodzakelijk is. Hiermee zou vanaf 2021 structureel €95.000 per jaar bezuinigd kunnen worden. Dit is als taakstelling in de meerjarige begroting verwerkt. Zie daartoe programma 10b. Verkoop van de Bolwerksmolen is moeizaam. Het betreft cultureel erfgoed dat lastig te exploiteren is. De stichting is gevraagd om met een toekomstplan te komen en tegelijkertijd worden met potentiële kopers gesprekken gevoerd. De bezuiniging van €95.000 kan niet in 2022 gerealiseerd worden. Voorstel is deze kosten voor 2022 te dekken met een extra putting uit de reserve Onroerende Zaken.

Op 22 december heeft de gemeenteraad ingestemd met de routekaart wonen & voorzieningen voor Loo. Met deze routekaart is een expliciete keuze gemaakt om de locatie Bettinkdijk aan te wijzen voor woningbouw en spoedig in ontwikkeling te brengen. De routekaart alsmede de uitvoeringsparagraaf beoogt de locatie in eigendom te verwerven door de gemeente en te komen tot concrete planontwikkeling samen met Loo. Met het voorbereidingskrediet wordt gewerkt aan:

- Het opstellen van een ruimtelijk kader (ontwikkelperspectief), inclusief financiële onderbouwing;

- Overeenstemming over de verwerving van de gronden;

- Het opstellen van een ontwikkelingsstrategie.

Het ontwikkelperspectief en uitgiftestrategie komen tot stand op basis van een interactief (participatie)proces met ingezetenen uit Loo. Om de beschreven projectresultaten te kunnen behalen is een voorbereidingskrediet van €79.500 benodigd. Verzocht wordt dit krediet beschikbaar te stellen zodat daadwerkelijk een aanvang gemaakt kan worden gemaakt met de werkzaamheden. De jaarlijkse rentekosten ad €1.749 worden gedekt uit de Reserve Onroerende Zaken. Het voorbereidingskrediet wordt geactiveerd.

Naar aanleiding van een aangenomen motie door de raad wordt gewerkt aan een verfijningsonderzoek naar concrete kansrijke panden uit de business case zonnepanelen. In dit onderzoek wordt onder andere gekeken naar haalbaarheid, geschiktheid, terugverdientijd, rendement, split incentive, concreet investeringsbedrag, mogelijkheden voor subsidieregelingen en een revolverend verduurzamingsfonds voor het eigen maatschappelijk vastgoed.

Daarnaast werkt de gemeente via verschillende projecten aan de verduurzaming van het maatschappelijk vastgoed. Om een beeld te hebben bij in hoeverre deze projecten bijdragen in de totale verduurzamingsopgave van een CO2 neutrale vastgoedportefeuille in 2050 is het van belang een systeem van energiemonitoring op te zetten. Hierbij kunnen zowel de effecten van investeringen gemonitord worden als in beeld gebracht worden op welke wijze in het gebruik en inregelen van installaties al een energiebesparing gerealiseerd kan worden. Bij het vaststellen van de routekaart verduurzaming heeft de raad €160.0000 beschikbaar gesteld, dat is gestald in de reserve onderhoud gebouwen. Hiervan is nog €110.000 beschikbaar. Voorstel is deze middelen in te zetten voor het verfijningsonderzoek en het opzetten van energiemonitoring voor het eigen maatschappelijk vastgoed.

Voorgesteld wordt om het voorbereidingskrediet Van Hetenstraat uit te breiden met €62.000. Samen met het nog resterende krediet van €58.000 ontstaat hiermee  een budget van €120.000 voor de verdere voorbereiding die nodig is voor de ontwikkeling van deze locatie. De jaarlijkse rentekosten ad €1.364 worden gedekt uit de Reserve Onroerende Zaken. Het voorbereidingskrediet wordt geactiveerd.

Op basis van de 2e helft van 2021 is gebleken dat het herhuisvestingsvraagstuk, het onderzoek naar behoud/nieuwbouw, de uitwerking van de maatschappelijke buurtfunctie en het definitieve woningbouwprogramma van de voorbereidingsfase risicovoller is dan waar rekening mee was gehouden. Dit vereist een intensivering van de afstemming met de interne programma’s, externe belanghebbenden en college ven B&W.

De fasering van het project zoals die op dit moment wordt ingeschat is als volgt:

o Definitiefase : 03-2022

o Ontwerpfase : 10-2022

o Voorbereidingsfase : 04-2023

o Realisatiefase : 06-2024

o Nazorgfase : 11-2024

Op 22 december heeft de gemeenteraad ingestemd met de routekaart wonen & voorzieningen voor Lettele. Met deze routekaart is een expliciete keuze gemaakt om de uitbreidingslocatie aan de oostzijde aan te wijzen voor woningbouw en spoedig in ontwikkeling te brengen. De routekaart alsmede de uitvoeringsparagraaf beoogt de locatie in eigendom te verwerven door de gemeente en te komen tot concrete planontwikkeling samen met Lettele. Met het voorbereidingskrediet wordt gewerkt aan:

- Het opstellen van een ruimtelijk kader (ontwikkelperspectief), inclusief financiële onderbouwing;

- Overeenstemming over de verwerving van de gronden;

- Het opstellen van een ontwikkelingsstrategie.

Het ontwikkelperspectief en ontwikkelingsstrategie komen tot stand op basis van een interactief (participatie)proces met ingezetenen uit Lettele. Om de beschreven projectresultaten te kunnen behalen is een voorbereidingskrediet nodig van €151.875. Verzocht wordt dit krediet beschikbaar te stellen zodat daadwerkelijk een aanvang gemaakt kan worden gemaakt met de werkzaamheden. De jaarlijkse rentekosten ad €3.341 worden gedekt uit de Reserve Onroerende Zaken.  Het voorbereidingskrediet wordt geactiveerd.

In de begroting 2022-2025 zijn voor een aantal grondexploitaties (Steenbrugge, Eikendal, Tuinen van Zandweerd, Vijfde Hoek en Looweg) een winstgevende uitkomsten geraamd. Conform het BBV (besluit begroting en verantwoording) mogen deze winsten voor een deel worden ingeboekt.

Deze baten zijn in de begroting voorzichtigheidshalve voor de 2022 tot en met 2025 voor 50% geraamd. Het betreft in 2022 €1,2 miljoen, in 2023 €550.000 en in 2024 €600.000. Zie ook paragraaf grondbeleid.

Doordat bij de jaarrekening 2021 de winstneming naar voren kon worden gehaald wordt het bedrag in 2022 lager, maar kan in die jaren er na door een verbetering van de uitkomsten grondexploitaties wel een hogere winstneming worden geraamd. We houden dan wel rekening met een aanname van 50%. Dit mede doordat er de kans bestaat dat we vennootschapsbelasting moeten gaan betalen.

Bij het vaststellen van de huidige kadernota vastgoed in 2012 is geconstateerd dat er in de begroting van de beleidsprogramma’s diverse financiële knelpunten zitten waar een oplossing voor gevonden moet worden. Bij de start van de doorontwikkeling vastgoedbeleid (november 2020) is de raad geïnformeerd over de omvang van de knelpunten, zoals die op dat moment in beeld waren. In februari 2021 heeft het College de uitgangspunten voor het nieuwe vastgoedbeleid vastgesteld en besloten om de oplossing voor de knelpunten mee te nemen in de verdere doorontwikkeling van het vastgoedbeleid. Inmiddels zijn de knelpunten geactualiseerd, dat een beeld laat zien van €1,33 miljoen structureel, als volgt opgebouwd (in de bijlage is een uitgebreidere toelichting opgenomen):

Beheerkosten: €180.000

Er is een analyse gemaakt van: 1) de huidige vastgoedorganisatie incl. het contract met de ingehuurde externe organisatie  - managing partner vastgoed (SBM) 2) de beheerkosten zoals die op dit moment in de begroting zitten, 3) de beheer en organisatie kosten die zijn overgekomen van de opgeheven NV Maatschappelijk Vastgoed Deventer en NV Milieu Centrum Deventer en 4) de gerealiseerde kosten de afgelopen jaren. Dit is vertaald in een budget dat nodig is om het vastgoedbeheer uit te kunnen voeren.

Verzekering: €121.500

Begin 2021 heeft een nieuwe aanbesteding van alle gemeentelijke verzekeringen plaats gevonden, waaronder de opstalverzekering. Dit heeft ertoe geleid dat de verzekeringspremie met ongeveer 50% is toegenomen. Oorzaak ligt in de huidige markt voor verzekeringen. In 2021 is dit knelpunt eenmalig gedekt vanuit de algemene middelen.

Onderhoud: €769.000

Het professionaliseren van het vastgoedbeheer betekent ten aanzien van het onderhoud dat wij dit conditie gestuurd in plaats van financieel gestuurd moeten uitvoeren. Hiervoor zijn Meerjarige Onderhoud Programma’s (MJOP’s) op basis van vastgestelde conditieniveaus opgesteld. Belangrijke oorzaak van dit knelpunt is dat in tegen stelling tot eerdere MJOP’s nu ook vervangingen zijn meegenomen, zodat onze gebouwen langjarig op niveau kunnen worden onderhouden. Vanwege de focus op financiële sturing in het verleden is hier in de programmabegroting onvoldoende budget voor beschikbaar gebleken.

Voor het groot onderhoud van het vastgoed is een reserve beschikbaar, waar ieder jaar aan gedoteerd wordt. Het BBV schrijft voor dat een onderhoudsvoorziening verplicht is. Dit stelt echter de eis dat de begroting structureel sluitend moet zijn. Met de accountant is een aantal jaar terug afgesproken dat een reserve voorlopig  volstaat. Het BBV schrijft ook voor welke onderhoudskosten niet ten laste van een voorziening mogen komen, maar ten laste van de exploitatie. Voor deze kosten klein onderhoud moet ook structurele dekking zijn. De huidige grondstoffen- en bouwmarkt is erg grillig en sterk afhankelijk van mondiale ontwikkelingen. We blijven monitoren wat deze onzekerheden betekenen voor onze onderhoudsbudgetten.

Winstafdracht taakveld 0.3: €260.000

Voor de panden en gronden binnen taakveld 0.3 overige gebouwen en gronden is een structurele winstafdracht aan algemene middelen begroot. Inmiddels zorgt de afbouw van de vastgoedportefeuille er echter voor dat deze afdracht dient te worden gerealiseerd met een steeds kleiner aantal panden en gronden. Dit heeft ertoe geleid dat de exploitatie van deze panden en gronden al een aantal jaren ontoereikend voor deze winstafdracht. Het verschil is tot dusver aangevuld met onttrekkingen uit de Reserve Onroerende Zaken. De omvang van dit knelpunt is medio 2021 geraamd op structureel €260.000 en wordt nog nader geactualiseerd.

Een eerste analyse laat zien dat een bandbreedte van €200.000 - €400.000 reëel is. Het betreft een inschatting op basis van gerealiseerde kosten van de afgelopen jaren en de afnemende omvang van de vastgoedportefeuille. Tot en met 2023 kan dit knelpunt nog opgevangen worden door de reserve onroerende zaken.

Voorstel

Voorstel is het totale knelpunt van €1,33 miljoen structureel ten laste van de algemene middelen op te lossen. De winstafdracht taakveld 0.3 kan in 2022 en 2023 ten laste van de reserve onroerende zaken worden gebracht. Dat betekent in 2022 en 2023 €1,07 miljoen en vanaf 2024 €1,33 miljoen structureel ten laste van de algemene middelen. Tegelijkertijd kan een deel van de beschikbare reserve onderhoud gebouwen vrijvallen ten gunste van de algemene middelen, te weten €2,6 miljoen.

De cijfers in de programma’s worden ook aangepast naar aanleiding van technische wijzigingen. Zie voor nadere informatie de bijlage.